【得することもできる!】失敗しないマンション選びのポイント

どもー二郎です(^o^)

マンションは人生における1番高い買い物なので失敗したくないですよね!

私は現在29歳独身なのですが26歳のときにマンションを購入しました(・∀・)

マンション購入をした決め手は5~10年先を見た時に賃貸よりお得だったからで、一生住み続けるために購入したわけではありません

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約3年前に近い将来にマンションを売却することを視野にいれて購入するマンションを選んでいき、最終的にとある中古マンションを2200万円で購入したのですが「今マンションを売却したらいくらになるのか」が気になり査定をしてみたのですが….

売却価格が購入価格の2,200万円を上回っていました^(ノ゚ー゚)ノ☆パチパチ☆ヾ(゚ー゚ヾ)^

現時点で売れば諸経費を差し引いても購入した金額は取り戻せるので3年分のローン返済分を考えれば得をしているということになります!

つまり失敗しないマンション選びができていたということになるので、今回はマンション購入を検討されている方向けに失敗しないマンション選びのポイントを書いていこうと思います

マンション購入するのはどんな時?

売却を視野に入れてマンションを選ぶ時には当然高く売れるマンションを選ぶ必要があります

「高く売れる」というのは需要と供給の話で、欲しい人が沢山いるマンションであれば高く売ることができます

つまり簡単に言えば欲しい人が沢山いるマンションを選べば失敗しないということになりますよね!

この時に考えたいのがどんな人がどんなタイミングでマンションを欲しがるのかということです

私のように独身でマンションを購入するのは稀なケースで、多くの人は結婚であったり、子供ができたり、将来の確定要素が出てきた頃にマンション購入を検討します

私はこの理由から結婚して間もない夫婦をターゲットに、結婚して間もない夫婦が欲しがりそうな物件を選んでいきました(^o^)

失敗しないマンション選びのポイント

マンションを選ぶ際に決めてとなるのは立地(どんな場所にあるか)と建物(マンションの設備・グレード)です

一戸建てであれば、立地さえ良ければ建て直しを考えることもできますがマンションはそうはいきません

マンションを購入する場合は立地と建物それぞれに選ぶ際のポイントがあるのでそれぞれ説明していきます

失敗しない立地のポイント

失敗しないマンション選びのポイントとして1番大きいのは立地です

私もマンションを購入する時に多くの物件を見てきましたが正直立地さえよければどんな古いマンションだって高値で取引されています…

立地を選ぶ際のポイントとして、私の場合のターゲットは結婚して間もない夫婦で子供ができるとライフスタイルががらっと変わります

そこで立地選びのキーマンとなるのは旦那さんではなく奥さんです

つまり主婦が良いな!と思うような立地を選ぶことが私のマンション選びの重要なポイントで、具体的には以下のものになります

失敗しない立地のポイント
  • 最寄り駅から近い
  • 子育て環境が整っている
  • 生活しやすい環境である

最寄り駅から近い

あたり前かもしれませんが、日常生活では様々な場所に出かけますし電車移動が多いので最寄り駅から近ければ近いほど高値で取引されます

例えば最寄りの駅から徒歩20分かかる立地よりも徒歩5分の立地のほうが断然良いですよね!

特に女性の場合はヒールを履くので、長い距離歩くのは大変ですし子育て中であればベビーカーを押したり子供を抱きかかえながら駅まで行かなければなりません

歩くというだけでも男性よりもはるかに労力を使うわけです

主婦がいいな!と思うことが私のマンション選びのポイントなので駅から5分以内、遠くて10分以内の立地でマンションを選んでいきました

子育て環境が整っている

もう一つは子育て環境が整っているという点です

具体的には近くに保育園・幼稚園・小学校・中学校という施設や病院が近くにあると良いですね!

結婚して小さい子供がいる場合、旦那さんは会社に出社していることが多いので子供の送り迎えや子供が急病になったときには奥さんが対応します

奥さんがマンションを決めるキーマンであると考えているので、私は独身ですがこの子育て環境が整っているかは立地選びのポイントに入れてマンションを選びました

ぱっと見ただけでは子育て環境が整っているか判断できない場合もあるので内見に行った時に、住人として子育て世代の夫婦が多いかを注意してみてみることをおすすめします

生活しやすい環境である

最後は生活しやすい環境があるかどうかです

食材の買い出しであったり家庭用品の買い出しであったり子供の世話であったりとにかく主婦の方は大忙しです

特に大量の買い出しをした場合あまり距離が遠いと家に持ち帰るのも大変なので買い出しができるスーパーなどが近くにあるとポイントが高いです!

生活用品を一挙に購入できるショッピングモールや商店街が近くにあれば、土地としての価値も当然あがりますし売れやすい立地になります

失敗しない物件のポイント

マンションは古い中古マンションほど安いですし、新築マンションは当然高くなってきます

しかし欲しい人が沢山いる売りやすいマンションを探すことが目的なので新築マンションである必要はありません

逆に新築マンションは買った瞬間に1~3割の価値が下がると言われているくらいなので売却を前提に購入をするなら中古マンションをおすすめします

ターゲットは結婚して間もない夫婦が欲しがるマンションですが、お金を払う方を考えると物件選びのキーマンは旦那さんです

つまり旦那さんが良いな!と思うような物件を選ぶことが私のマンション選びの重要なポイントで、具体的には以下のものになります

失敗しない物件のポイント
  • 築年数20年程度
  • 2LDK~3LDKの広さ
  • 住宅ローン減税が使える物件

築年数20年程度

築年数20年と聞くと古い感じがしますが、古いのは外装だけでリフォームされているものも多いので内装は新築と変わりありません

今から20年前だと平成9年ごろに建てられたマンションを選ぶのが失敗しないマンション選びのポイントとなります

なぜならマンションの価値は以下のデータからも分かるように築年数が浅い段階ではどんどん下落し築20年程度から価値は横ばいになってくるからです


参考:築年数から見た 首都圏の不動産流通市場(2015年)

つまり底値になるのが築20年程度なので、底値のうちに買ってしまえば売却を考えた時に失敗しにくく5~10年後に売却しても大きく損をする可能性は低いです

また仮に売却をせず35年間住み続けた場合マンションは耐えうるのかというのも気になりますが、鉄筋コンクリートのマンションの寿命は100~150年と言われているので問題はありません

しかしこれは適切に管理されている場合の話です

管理状況のよくないマンションを購入するのはリスクがあるのでマンションを購入する際は管理状況をきちんと見るようにしましょう!

2LDK~3LDKの広さ

広さに関しては1LDKや1Kなど狭いマンションを選ぶのは控えましょう

独身であれば狭いマンションのほうが安いし良いと思うかもしれませんが、売却を考えると結婚して間もない夫婦が欲しがる広さがほしいところです

つまり夫婦2人と子供が1人の最低3人家族が住めるような広さの物件が失敗しないマンション選びのポイントとなります

3LDKあれば子供部屋と夫婦の部屋を確保してもまだ1つ部屋が余るので独身であっても子供がいなくても3LDKを買う方が売りやすいということになります

住宅ローン減税が使える物件

最後は住宅ローン減税が使える物件かどうかです

住宅ローン減税を受けるためにいくつかのは要件をクリアしている必要があります

  • 住宅の床面積が50平方メートル以上(マンションの場合は、専有部分の床面積)で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されること
    ※床面積は登記簿に表示されている床面積により判断します。
  • 住宅ローンの返済期間が10年以上で、借入先は原則金融機関であること。0.2%以上の金利であれば勤務先からの借り入れも可能だが、親族や知人からの借り入れは住宅ローンとはみなされない
  • 取得日から6ヶ月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
  • 控除を受ける年の合計所得金額が3千万円以下であること。
  • 居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと。
  • 中古住宅の場合には、マンションなどの耐火建築物の建物の場合には、その取得の日以前25年以内に建築されたものであること。耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築されたものであること。これに該当しない建物の場合には、一定の耐震基準に適合するものであること(平成17年4月1日以後に取得をした場合に限る)。

参考:http://kakaku.com/housing-loan/articleview/?no=195

簡単にかいつまむと床面積が50平方メートル以上かつ耐震基準に適応されている必要があります

これらの基準さえ満たしていれば収めている税金の額によって異なりますが、物件を購入してから10年間の間物件購入価格の最大1%が控除され毎年戻ってきます

つまり2000万円の物件を購入した場合、単純計算で毎年20万円×10年間で200万円が戻ってくることになります

これは10年間住み続ければ実質10%OFFになるわけなので大きいですよね!

築20年程度の物件を購入して、住宅ローン減税の10年間が過ぎたら買い換えるというのが1番コスパよく失敗をしない方法だと思いますし、私はそのように運用しようと思っています

まとめ

失敗しないマンション選びのポイントは、マンションを欲しがる人がどんな人かを考える所から始める!

マンション選びは立地と建物の価値を考えて選ぼう!

立地は主婦が喜ぶ周辺環境が整っているところを見つけよう!

建物は築20年程度で夫婦と子供が住めるくらい広く住宅ローン減税が使える物件を選ぼう!

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