どもー二郎です(・∀・)
こんなお悩みをお持ちの方へ
私は2016年に中古のマンションを購入し、約4年間住んだ後2020年3月に購入した時と同じ値段のまま見事売却をすることができました
売却を開始したのは2019年の9月から開始したので、売れるまで約6ヶ月掛かったわけです
しかし今回のブログのタイトルは【1ヶ月で売れた】と書きました
それには理由があって売却開始してから6ヶ月目に売却方法を変えたところ、1ヶ月で売れたからです
結論から言うとその方法は「一般媒介」なのですが、それまで5ヶ月間無駄にしたわけですから最初から一般媒介にしとけばよかったなって思っています
そこで今回はマンションが売れないと悩んでいる方へ一般媒介を試してほしい理由を書いていこうと思います
マンションが売れない理由
マンションが売れない時、売主側としては早く売りたいし、高く売りたいですよね
マンションが売れないと悩んでいる方へお伝えしたいのは売れないマンションはないということです
私も6ヶ月間苦労してなんとか売却まで漕ぎ着けましたが、最初からポイントを抑えておけばすぐ売れたのだと思います
私がマンションを売却する経験の中で、売れない理由というのを考えてみたので当てはまる箇所があるのであればすぐに改善してみましょう
値段が相場より高い
マンションが売れない理由として一番大きいのは、やはり値段が相場より高いということです
売り主としては高く売りたいので意外と忘れがちですが、買い主は沢山あるマンションの中から最終的に購入するマンションを決めます
そうなると相場より高いマンションなら、他のマンションと比較されてなかなか売れないし、相場より安いマンションなら売れやすくなります
買い主側としても不必要に高い買い物をしたいわけではないので、この相場に沿った価格なのかというのが一番重要になってきます
自分のマンションの相場が高いか安いかというのはマンションマーケットというサイトを使えば一瞬で検索することができます
マンションマーケットは自分の住んでいる都道府県を選んでマンション名を入れるだけで、㎡単価が出てきます
㎡単価に自分の住んでいる部屋の大きさを掛ければ、だいたいの相場はでてきます
そこからリフォーム済みや角部屋などプラス要素があれば加算されることとなりますが、この相場より自分の売り出しているマンションの価格が高いか安いかをまずは見てみましょう
マンションマーケット推しみたいになってますが、会員登録も一括査定依頼もしなくていいので手軽に相場を知るには一番おすすめです笑
写真に生活感が出ている
マンションが売れない理由の2つめは写真に生活感が出ているということです
今の時代マンションを買おうと思ったら、まずインターネットでSUMOやHOMESなどで検索しますね！
インターネットでマンションを検索するとき、自分のマンションのライバルとなる物件が沢山あると思います
そのとき居住中の物件の場合は居住中の写真を宣材写真として使わなければならいので、フルリフォーム済みの物件や新築の物件の写真と比べるとどうしても見劣りしてしまいます
そうなるとなかなか良い物件でもお問い合わせが少なかったり、売却に繋がりづらくなってしまいます
それを避けるために居住中の物件であっても生活感を極力なくしましょう
生活感をなくすというのは、まず不必要なもの限界まで捨て見える場所にものは置かないことです
これだけで生活感のない部屋に魅せることはできるので、買い主は自分が住んだときのイメージを膨らませやすくなり問い合わせは増えます
さらに効果的なのはプロのカメラマンに撮影してもらうことです
買い主から一番最初に見える情報というのは写真だけなので、不動産屋さんによってサービスが異なるかもしれませんが、有料であっても絶対にプロカメラマンに撮影してもらうことをおすすめします
広告活動が足りてない
マンションが売れない理由の3つめは広告活動が足りてないということです
詳しくは次で説明していきますが、どれだけ相場にあった物件でどれだけ生活感が少ない写真が撮れたとしても売れない時は売れません
その最後の理由が広告活動が足りていない。つまりいい物件があるという存在をマンションを購入したい層に伝えられていないということです
マンションを買うタイミングは人それぞれでマンションを買う意欲が高くインターネットを使って自ら探している人もいれば、自宅のポストのチラシや街の不動産屋さんの掲示を見て「近くにいい物件があるんだ！」と思って購入意欲が湧く人もいます
そこで馬鹿にできないのがポストに投函される紙のチラシです
紙のチラシはSUMOやHOMES等のインターネット広告と異なり、紙を印刷してポストへ投函するというお金と労力が発生するため積極的にやってくれる不動産屋さんもいれば、消極的な不動産屋さんもいます
つまり広告活動を活発にしてくれる不動産屋さんを捕まえることができれば売れる確率が高まるということですね！
今依頼している不動屋さんの広告活動が足りていないようだったらすぐに変えた方がよいでしょう
マンションが売れないと悩んでいるなら一般媒介を試してみよう！
前置きが長くなりましたが本題です
私はマンションの売却を開始してから値段も相場価格、写真も極力生活感を無くしていたんですが5ヶ月間は問い合わせも内見も少なく売りたくても売れない状況が続いていました
しかし売却方法を一般媒介へ変更しただけで1ヶ月で売却することができました
その理由は先程書いた広告活動が足りていなかったからというということです
経験上私は激しく一般媒介をおすすめするのですが、一般媒介をおすすめする理由を書いてきます
まずは媒介契約の種類の種類を知ろう
知らない人もいると思うので、媒介契約の種類についてさらっと説明していきます
媒介契約には「一般媒介契約」「専属媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります
各契約の違いは以下です
| 複数社との契約 | 売り主発見の相手と取引 | レインズへの登録 | 業務報告 | 契約期間 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | ○ | ○ | 任意 | 任意 | 制限なし |
| 専属媒介契約 | ✗ | ○ | 7営業日以内 | 2週間に1回以上 | 3ヶ月以内 |
| 専属専任媒介契約 | ✗ | ✗ | 5営業日以内 | 1週間に1回以上 | 3ヶ月以内 |
専属媒介と専属専任は複数社との契約をすることができません
つまり基本的には1社に売却活動を任せることとなります
その代わり、レインズ(不動産のみ見れる不動産のポータルサイト)への登録義務と業務報告義務があります
一方、一般媒介契約は複数社との契約をすることができます
その代わりにレインズへの登録義務と業務報告義務は任意となっています
この契約種類の特性を理解した上で、なぜ一般媒介をお勧めするのかを書いていきます
専属契約は絶対に私はおすすめしません
私の場合最初の1~5ヶ月は専属契約で1社に不動産の売却活動をお任せしていました
不動産屋さん側のビジネスモデルとして、成果報酬な訳ですからお金を使って広告活動をするからには自社の手柄にしないと利益が得られません
マンションの費用は住宅ローンや管理費・修繕費として私達が払っているので、不動産屋さんが在庫を抱えているわけではなく不動産屋さん側は広告活動費しか経費は減らないので全ての不動産屋さんがそうとは言いませんがビジネスモデル的に「いつか売れたらラッキー」なんです
不動産屋さん側からするとリスクも少なく、売れれば利益が必ず得られる専属契約を基本的に勧めてきます
つまり専属契約にしてしまうと、その1社が積極的に広告活動をしてくれない不動産屋さんだった場合、いつまで経っても売れないということになるのです
なので専属契約は絶対に私はおすすめしません
マンションが売れないと悩んでいるなら一般媒介を試してみよう！
一般媒介の特徴として複数社との契約をすることができるので不動産屋さんからすると、広告活動にお金を使っても他の不動産屋さん経由でマンションが売れてしまうと、広告活動をするだけ損失が出てしまうということになります
したがって一般媒介は不動産さん側は嫌い、広告活動を積極的にしてくれないというのがよく聞く話だと思います
しかし私が1ヶ月でマンションを売ることができたのは専属契約→一般媒介契約に切り替えたことが一番の理由です
先程も書きましたが、相場価格で写真も極力生活感を無くしていていれば、あとは広告活動を増やせば自ずと売れるはずです
では一般媒介で複数社が広告活動を積極的にしてくれれば売れる確率が上がりますよね！
つまりマンションが売れないなら一般媒介でも積極的に広告活動をしてくれる不動産屋さんを探せばいいわけです
一般媒介で不動産屋さんを選ぶときの2つのポイント
一般媒介は積極的に広告活動をしてくれる不動産屋さんを見つければ売れる確率は上がると書きましたが、不動産屋さんを選ぶときには2つのポイントがあります
このポイントを抑え良い不動産屋さんを見つけて、一般媒介契約をすれば売れる確率は上がると思うので是非試してみて下さい
- 業界大手で資本力のある会社
- 契約するのは3社
業界大手で資本力のある会社
一般媒介は先程も書いたように不動産屋さんからすると、広告費用をかけても他の不動産屋さんに取られてしまったら利益になりません
よって資本力の小さな会社だと、そこに経費を割くことはできないので積極的に広告活動をしづらいという状況になります
資本力のある大きな会社だと、全体の売上が大きいため経費を割きやすく一般媒介であっても広告活動を積極的にしてくれ易いです
またそういった会社は販売網も大きく昔からの顧客や販売ルートを持っているため、小さな会社に比べると成約の可能性が高いのでより広告活動をしやすいという利点があります
こういった理由から私は業界大手で資本力のある会社をおすすめします
契約するのは3社
一般媒介は複数の会社と契約ができ、契約する会社の数に縛りはありません
契約した会社の数だけSUMOやHOMESなどに掲載され、チラシも撒いてくれる可能性は上がるのですが一般媒介で契約するのは3社までにしましょう
あまり多すぎても管理するのは私達売り主側なので、連絡も面倒になりますし3社もあれば十分です
一般媒介契約する3社の内訳は以下を目指してみると良いと思います
- 最寄りターミナル駅の不動産屋さん
- 近くの地域密着の不動産屋さん
- 最寄り駅の不動産屋さん
上記3社をおすすめする理由は、集客力と契約確度全てを3つでカバーできると考えているからです
ターミナル駅の不動産屋さんは、そのターミナル駅近辺で不動産を探しているお客さんが立ち寄るケースが多く2~3駅離れていても紹介される可能性があり集客力は高いです
一方で近くの地域密着の不動産屋さんは、その近辺で不動産を探している方が多く集客力は少ないですが契約する確度が高いお客さんが多いです
両者の中間として最寄りの駅の不動産屋さんは集客力もありその近辺で不動産を探している方も多いので集客力、確度共に高くなるはずです
上記3社の内訳で資本力の高い不動産屋さんを選べば、売れないマンションでも売れる確率は必ず上がるはずです！
ちなみに私が成約したのはて最寄りの駅の不動産屋さんだったので、最寄りの駅の資本力のある大きな不動産屋さんは絶対に抑えておいたほうが良いと思います
まとめ
マンションが売れない理由は以下3つ！
- 値段が相場より高い
- 写真に生活感が出ている
- 広告活動が足りてない
それでも売れないなら一般媒介に切り替えてみよう！
一般媒介で不動産屋さんを選ぶなら以下ポイントを抑えよう！
- 業界大手で資本力のある会社
- 契約するのは3社
すべて実行すれば売れないマンションでも売れる確率は上がるはずです！
まだ専任媒介でマンションが売れずに困っている方は是非試してみて下さい！
・マンションをなるべく高い価格で売りたい
・だけどなかなか売れない